一、营造轻松的评价氛围。
心理学告诉我们，教师对学生的态度往往会起到一种暗示的作用。积极的态度产生积极的暗示，消极的态度自然产生消极的暗示。在这一点上，法国“做中学”科学教育给我们以很大的启示：在他们的课堂上，教师永远不对学生说：“你错了，你失败了”，时时给孩子以鼓励。在他们的课堂上，学生像个真正的“小科学家”，积极地参与科学探究的全过程。所以，我们要特别注重营造师生之间的“心灵接触”，课堂上多采用鼓励性的语言：如“你真聪明！”、“值得大家学习”、“好极了！”、“你的想法真有创意！”等等，极力满足儿童的好胜、好奇、好表现的心理，诱发他们的探究欲望和动机，变“要我学”为“我要学”，充分发挥评价的鼓励作用。
二、多方主体参与，发挥评价的激励作用。
在以往的学科教学评价中，评价人员的角色关系一直是：教师是评价者，学生是评价对象。在这样的过程中，由于评价的主动权掌握在教师手中，学生只能处于被动应付的地位，很难发挥参与评价的积极性。因此，评价对他们的激励作用也很难体现。
《新课程标准》强调教学评价主体的多元化。评价人员的角色变化是对科学课程评价的重要调整。因此，在科学课程教学活动中，我们要建立一个由教师、学生、家长和有关课程教学专家等多方参与的评价体系，改变以往单纯的鉴定、证明而变为导向、发展的评价功能。这样的评价可以充分调动学生参与科学学习的积极性，有利于促进学生的个性发展和潜能挖掘。教师是教学活动的组织者、引导者和促进者，教师的评价对学生的发展和成长至关重要。学生在教师的指导下，通过自定学习目标，检查目标的达成度，反思学习中存在的问题，采取措施调整与改进，达到自我教育的功效。与此同时，学生也可以对教师的教学提出看法，师生共同改进教学。除了自评以外，还可以在学习群体之间进行相互评价，这样可以建立一种新的互帮互学式的伙伴激励机制。学生家长对自己子女的情况最了解，让家长参与评价，可以建立一种家长和教师共同关心学生学习的评价机制。学生家长可用自己的方式针对学生的个性特长、兴趣爱好等进行恰如其分的评价，这对学生的个性完善和能力提高有着独到的促进作用。
三、多种方式进行，提高评价的客观性。
科学课程的学科定位是：培养与发展小学生的科学素养，而科学素养是一个综合性很大的目标概念，是一个多元的结构体系。由于学生的情感态度与价值观、方法能力及行为习惯等具有个体性、差异性以及内隐性的特点，很难简单地用一种评价反映出评价对象的不同特点。根据学生的个性差异和兴趣特长，可以变以前的期末单一测试为灵活全面的差异性阶段评价。
项目评估是指工程咨询机构接受政府、园区、企业、银行等金融机构或其他第三方机构的委托，对规划、项目建议书（初步可行性研究报告）、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、政府和社会资本合作（PPP）实施方案等项目前期咨询成果进行评估论证，并根据不同的评估目的、评估内容和评估要求，从企业角度，科学地、实事求是地回答委托方的疑问，客观评价咨询成果质量，提出明确的评估结论，并进一步提出咨询意见或建议的工作过程。
广义的项目评估还包括专题研究评估等专项评估、后评价评估、项目实施过程或阶段性评估等，范围更加广泛。一般来说，有多少项目前期咨询成果就会有多少项目评估任务。
项目评估也是项目前期咨询成果的一部分，必要时还会进行再评估。
工程项目财务评价是工程经济分析的重要组成部分。它是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，鉴定和分析工程项目的投资、成本、收入、税金和利润等，从项目角度，考察项目建成投产后的盈利能力、清偿能力和财务生存能力，据此评价和判断项目财务可行性的一种经济评价方法。明确工程项目对财务主体的价值以及对投资者的贡献，工程项目财务评价也为投资决策、融资决策，以及银行审贷提供依据。
以上是我对于这个问题的解答，希望能够帮到大家。
工程项目的性质是建设。项目建设性质分类如下：第一，新建项目指从无到有，“平地起家”，新开始建设的项目。包括新建的企业、事业和行政单位及新建输电线路、铁路、公路、水库等独立工程。现有企、事业和行政单位的原有基础很小，经建设后，其新增加的固定资产价值超过其原有固定资产价值（原值）三倍以上，也应算为新建。第二，扩建项目是指为扩大原有产品生产能力，在厂内或其他地点增建主要生产车间（或主要工程）、矿井、独立的生产线或总厂之下的分厂的企业；事业单位和行政单位在原单位增建业务用房（如学校增建教学用房，医院增建门诊部或病床用房，行政机关增建办公楼等），也作为扩建。 第三，改建项目是指现有企业、事业单位为了技术进步，提高产品质量、增加花色品种、促进产品升级换代、降低消耗和成本、加强资源综合利用和三废治理及劳保安全等，采用新技术、新工艺、新设备、新材料等对现有设施、工艺条件等进行技术改造和更新（包括相应配套的辅助性生产、生活设施建设）。第四，迁建项目是指为改变生产力布局或由于环境保护和安全生产的需要等原因而搬迁到另地建设的项目。在搬迁另地建设过程中，不论其建设规模是维持原规模，还是扩大规模，都按迁建统计。 第五， 恢复项目就是因为自然灾害、战争等原因，使原有固定资产全部或部分报废，又投资建设，进行恢复的项目。在恢复建设过程中，不论其建设规模是按原规模恢复，还是在恢复的同时进行扩建，都按恢复统计。扩展内容工程项目的特征1. 针对工程项目的管理特点进行WBS工作分解结构每个工程可以根据自己工程的实际WBS工作分解结构情况，运用“工程中标”、“项目评估”、“中期管理”等阶段的程序在系统存储的公共工程标准细目数据库中指定属于本工程所能用到的相关分布项目信息。将这些分布项目信息继续分解为更细的细目、构造物并指定定额。2. 对于“材料”、“定额”数据的管理也是本系统的特色功能之一系统中把材料分为两种类型：原材料、配合比材料。其中，配合比材料是由某些原材料通过一定的配比量组合而成的一种特殊的材料。系统管理者可通过《材料信息维护》、《企业标准配合比信息维护》两支程序分别对“原材料”、“配合比材料”的标准值（单位、单价等）进行管理。3、定额的重要性定额是计算构造物成本的关键依据。根据定额的类别系统中将定额细分为以下3种类型：人工、材料、机械。系统管理者可通过《企业定额信息维护》程序对定额的上述4个类型方面的数据的标准值进行维护。标准值作为企业基础数据，为后期实际应用提供基准依据。4. 方便快捷的合同管理及成本计算此处对工程合同进行管理，将工程细目与合同一一对应，同时系统将根据评估阶段细目的人工、材料、机械评估使用量，对合同各项信息进行调整。将定额拆分为“主材”、“地材”、“劳务费”等各项统计栏位进行计算。5. 完善的工程队评价机制根据管理者提供的统一的考核及权重模板，使用者可从三种评价方式（平日考核、记名评价、不记名评价）中任意选择某种方式对某工程队的进行评价。6. 材料的进出场及库存管理系统针对工程项目中，材料的成本占整个工程成本比重很大这一特点，专门定制了对材料使用情况的进出场管理，以及材料库存信息管理。7. 灵活的工程变更体系当在工程施工过程中发现评估阶段所进行的WBS工作分解不能满足当前施工需求时，可使用“中期评估”阶段程序进行工程细目的变更，新增的变更重新拟定合同并进行对下计价。对于新增的变更，如果还没有进行对下分配合同，那么系统提供变更还原功能，以灵活处理变更中各项信息。8. 实时了解工程完成情况及拨（借）款信息情况管理者可通过合同调整情况、对下计价情况了解工程目前进展状况，以及拨（借）款信息。全面、及时的掌握工程进度、资金使用等信息。9. 全面的统计分析能力目前系统提供了涵盖“工程评估”、“对下承包”、“对下计价拨款”三大方面，涉及“工程成本预算”、“评估收入”、“评估工料机使用量”、“劳务承包”、“主地材使用情况”、“对下验工计价”、“工程奖罚明细”、“拨（借）款信息”、“材料进出场情况”以及“综合对下数据统计情况”等情况的27张报表供使用者全面了解经过本系统统计分析后的工程项目各项数据的具体参数及详细信息。参考资料：百度百科词条工程项目
【评价标准】1、静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始投资所需要的全部时间。它有“包括建设期的投资回收期”和“不包括建设期的投资回收期”两种形式。2、又称投资利润率是指投资收益（税后）占投资成本的比率。3、净现值,是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。4、净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，它是净现值与投资现值之比，表示单位投资所得的净现值。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。5、获利指数，是指投资方案未来现金净流量现值与原始投资额现值的比值。现值指数法就是使用现值指数作为评价方案优劣的一种方法。现值指数大于1，方案可行，且现值指数越大方案越优。6、内部收益率法是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。【方法】一、确定投资目标确定企业投资目标是投资决策的前提。正确确定投资目标必须要做到：1、要在指导思想上明确为什么投资，最需要投资的环节、自身的条件与资源状况、市场环境的状况等。2、要考虑把眼前利益与长远利益结合起来，避免"短期与近视"可能带来的影响到企业全局和长远发展的不利情况。3、科学的投资决策是保证投资有效性的前提。要实事求是，注重对数据资料的分析和运用，不能靠拍脑袋来决定是关重大的投资决策方案。二、选择投资方向在明确投资目标后，就可以进一步拟定具体的投资方向。这一不也很重要，事关企业今后在哪里发展的问题。三、制定投资方案在决定投资方向之后，就要着手制定具体的投资方案，并对方案进行可行性论证。一般情况下，可行性决策方案是要求在两个以上，因为这样可以对不同的方案进行比较分析，对方案的选择是有利的。四、评价投资方案这一步主要是对投资风险与回报进行评价分析，由此来断定投资决策方案的可靠性如何。企业一定要把风险控制在它能够承受的范围之内，不能有过于投机或侥幸的心理，一旦企业所面临的风险超过其承受的能力，将会铸成大错，导致企业的灭亡。五、投资项目选择狭义的投资决策就是指决定投资项目这个环节。选择的投资项目必须是由相应一级的人来承担责任。把责任落实到具体的人，这样便于投资项目的进行。六、反馈调整决策方案和投资后的评价投资方案确定之后，还必须要根据环境和需要的不断变化，对原先的决策进行适时地调整，从而使投资决策更科学合理。
1、投资回收期＝原始投资额／每年（相等）营业净现金流量
2、投资报酬率＝年平均净现金流量／初始投资额
3、内部收益率：是反映工程项目经济效果的一项基本指标。指投资项目在建设和生产服务期内，各年净现金流量现值累计等于零时的贴现率。
4、利润指数：是指投资项目未来收益的兑现值与初始投资的现值之比，说明每元投资现值所取得的收益现值，显示投资项目的经济效果。利润指数越高投资效益越好。
另外还要对项目的风险进行评定
项目风险评定表
项目名称： 年 月 日
名称 程度 结果
80% 60% 40% 20%
项目法律文件签定程度 完全签定 法律文件签定 非法律文件签定 未签定
项目资金投入程度 投入未超计划 按计划投入 超计划投入 远超计划或无计划
项目累计已开发时间 3个月以内 3~6个月 6~9个月 9个月以上
项目人员工资情况 数量工资合理 工资基本合理 不合理 很不合理
项目人员控制程度 完全控制 大部分控制 少部分控制 无法控制
项目取得首次收入时间 已取得 6个月内取得 1年内取得 一年以上或不清楚
项目后评价报告是评价结果的汇总，是反馈经验教训的重要文件。后评价报告必须反映真实情况，报告的文字要准确、简练，尽可能不用过分生疏的专业词汇；报告内容的结论、建议要和问题分析相对应，并把评价结果与未来规划以及政策的制订、修改相联系。项目后评价报告主要包括：摘要、项目概况、评价内容、主要变化和问题、原因分析、经验教训、结论和建议、基础数据和评价方法说明等。
房地产开发项目成本科目
编号 一级 二级 三级 四级 五级 注释 说明
1 土地费用 一、地价 （一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价
（二）开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或我司将生地变成熟地的开发投资费用。
（三）基础设施配套费 "1、向政府缴纳的“大配套”费用
2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施工费用
3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路
4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"
二、拆迁费 （一）拆迁工程费 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。
（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用
三、土地办证费 （一）土地产权登记费
（二）购地契税
（三）过户手续费
四、其它土地费 （一）土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳
（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费
（三）其它
2 前期费用 一、调研评估费 （一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等
（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等
（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等
（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等
（五）其它调研费
二、设计费 （一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用
（二）规划设计费
（三）建筑工程设计费
（四）立面工程设计费
（五）环境工程设计费
（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用
（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费
（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用
三、勘探测绘费 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。
四、报建费 （一）规划报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。
（二）施工报建费 为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。
（三）各项基金 不可回收基金
可回收基金
五、其它前期费
3 建安费用 一、临时工程 （一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。
（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。
（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。
（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。
（七）临时道路 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。
（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。
二、岩土工程 （一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。
（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填
场地土方 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”。
（三）支护工程 基坑支护
边坡支护
（四）其它岩土工程
三、基础工程 （一）预应力管桩基础 包含截桩费、验桩费 如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构”
（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费
（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费
（四）其它基础工程
3 建安费用 四、可售物业 （一）土建工程（结构+建筑+防水+外装+公共部位装修） 结构工程 地下室结构 包括阀形基础和箱形基础 "1、指单体的主体结构
2、包括模板制安工程，并拆分到地上结构和地下结构" （说明见次页）
地上结构 包括无地下室的独立基础和条形基础
其它结构工程 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构
建筑工程 地下室建筑工程 "1、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程、屋面瓦等
2、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑"
地上建筑工程
其它建筑工程
3 建安费用 四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。 "1、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。
2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。"
卫生间防水
屋外防水 包括屋面、外墙防水，
其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。
外墙装修 外墙砖 包括石材
外墙涂料
幕墙 "1、包括外墙装饰铝扣板等
2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业，将其归入独立商业的“幕墙”"
装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗
其它外墙装修
装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用
"
室内装修 可售物业内装修，按物业类型划分
电梯厅装修
电梯轿厢装修
其它公共装修 包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用的“临时装修费”
措施费 脚手架费用
模板费用
规费
保险费用
配合费
其他措施费
其它土建工程
（二）机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施，应区别于“供配电工程：
弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施
电信
自动化
其它弱电工程
给排水 给水
排水
直饮水
中水
其它给排水
空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等
电梯
其它机电工程
（三）消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程
消防控制
消防水
其他消防工程
3 建安费用 四、可售物业 （四）栏杆工程 楼梯栏杆
阳台栏杆 包括入户花园栏杆
其它栏杆 "1、包括防盗栏、儿童防护栏等；
2、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程”"
（五）门窗工程 外立面门窗 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。
防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门
入户门 不包括单元大门
其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门
五、配套设施 （一）配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用
学校
幼儿园
物业管理用房
公共部位装修
其它配套建安 指不能销售的专项设施
六、配套工程 （一）供配电工程 配电室土建工程 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本 应区别于“可售物业”中的“强电”
变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等
低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等
发电机组
其它供配电
（二）燃气工程
（三）采暖工程 热力站
热力内线
取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器
其它采暖
（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（五）电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（七）人防工程
（八）市政管线 自来水干管
供水二次加压 "1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备
2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中"
雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理设施。
其它市政管线
（九）环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程
环保检测 建筑装修气体排放检测等
水池防霉
垃圾处理 如垃圾站等
其它环保工程
（十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
安防系统 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统
停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等
其它智能化
（十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等
3 建安费用 七、室外工程 （一）园林景观工程 园建工程 指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等
景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如独立更衣室等
绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统
室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等
私家花园围栏
其它室外围栏 包括小区保安厅等
室外康乐设施
小区标识工程
其它园林工程
（二）道路及灯光工程 道路 指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程
小区照明及泛光工程
4 其他直接费 一、工程管理费 （一）工程监理费
（二）工程保险费
（三）工程水电费 项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。
（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等
（五）预决算编审费
（六）工程合同印花税
（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈
（八）其他工程管理费
二、地盘管理费 （一）地盘工资
（二）办公费用
（三）福利费用
（四）邮电通讯费
（五）房租水电费
（六）差旅交通费
（七）用具购置及维修费
（八）劳动保护费
（九）现场看护费
（十）折旧费用
（十一）地盘公关费
（十二）地盘奖罚
（十三）其他地盘费
三、增容费 （一）燃气增容费 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。
（二）供电增容费
（三）供水增容费
四、物业基金
5 利息 一、外部利息
二、内部利息 指华强集团系统内调用资金的资金成本
6 公司管理费
07 销售费用 一、营销费用 （一）广告费 广告发布费 报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告
电视广告
户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等
网络广告 包括本
广告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用
（二）活动推广费 展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用
促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等
7 销售费用 一、营销费用 （二）活动推广费 开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用
入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用
其它活动推广费
（三）卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用
售楼处装修费
售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费
售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用
其它售楼处包装费
样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用
样板房装修费
样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费
样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用
其它样板房包装费
场景包装费 制作类包装费 包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。
园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。
临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用
其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用
道具购置费 模型制作费
宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用
物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用
礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用
电瓶车购买费
其它道具购置费
其它卖场包装费
（四）销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用
卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等
差旅费
销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用
销售公关费
其它销售管理费
7 销售费用 一、营销费用 （五）配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用
车辆租用费
车辆使用费
其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费
（六）咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用
销售代理费 中介公司代理销售发生的费用
其它咨询代理费
（七）其它营销费
二、售后服务费用 （一）售后维修费
（二）业主索赔损失 包含退楼损失
（三）其它售后服务费
三、物业补偿费用 （一）空置物业管理费
（二）物业管理开支补贴
（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴
（四）其它物业补偿费
四、其他销售费用 （一）售楼查丈费
（二）销售合同印花税
（三）产权初始登记费
（四）销售其它费用
一般分两种情况，一种是上市公司请专业的证券资质的资产评估事务所来做投资项目的分析，根据专业的评估报告的分析与计算，做出对投资项目的判断。这种方式做出的判断有理有据，专业，会有一定的费用。大部分上市公司采用这种方式。
另外一种是上市公司根据自己的投资发展部门做出的投资项目的判断。一般评价方法和标准。根据分析评价指标的类别，投资项目评价分析的方法，可被分为贴现的分析评价方法和非贴现的分析评价方法两种。
（一）贴现的分析评价方法
贴现的分析评价方法，是指考虑货币时间价值的分析评价方法，亦被称为贴现现金流量分析技术。
1、净现值法
这种方法使用净现值作为评价方案优劣的指标。所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即贴现后现金流入大于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的贴现率。如净现值为负数，即贴现后现金流入小于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现率。
净现值法是具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资金成本来确定，另一种办法是根据企业要求的最低资金利润率来确定。前一种办法，由于计算资金成本比较困难，故限制了其应用范围；后一种办法根据资金的机会成本，即一般情况下可以获得的报酬来确定，比较容易解决，因此通常使用的是后一种方法。
2、内含报酬率法
内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。所谓内含报酬率，是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。
净现值法和现值指数法虽然考虑了时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资报酬率，但没有揭示方案本身可以达到的具体的报酬率是多少。内含报酬率是根据方案的现金流量计算的，是方案本身的投资报酬率。
内含报酬率的计算，通常需要“逐步测试法”。首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。
内含报酬率在评价方案时要注意到，比率高的方案绝对数不一定大，反之也一样。这种不同和利润率与利润额不同是类似的。
（二）非贴现的分析评价方法
非贴现的方法不考虑时间价值，把不同时间的货币收支看成是等效的。这些方法在选择方案时起辅助作用。常用的方法为回收期法、会计收益率法等，下面进行举例简述。
1、回收期法
回收期是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。它代表收回投资所需要的年限。回收年限越短，方案越有利。
回收期法通俗易懂，大致反映投资回收速度，而且计算简便，但是这种方法有两个缺陷：第一，它忽略了回收期后的收益，容易造成严重的退缩不前。因为许多对企业的长期生存至关重要的较大型投资项目，并非在开始几年内就能带来收益，实际上，资本投资的全部目的在于创造利润，而不只是为了保本。第二，由于决策者以回收期作参数，往往会导致企业优先考虑急功近利的项目，导致放弃长期成功的方案。特别是对于投入资金大，而且周期长的项目，则不宜唯一使用这一指标。它是过去评价投资方案最常用的方法，目前作为辅助方法使用，主要用来测定方案的流动性而非营利性。
2、会计收益率法
这种方法计算简便，应用范围很广。它在计算时使用会计报表上的数据，以及普通会计的收益和成本观念，以会计收益率法作为评价投资的参数，要求企业事先确定要达到的必要会计收益率。在进行决策时，高于必要会计收益率的方案可以入选，在多个互斥方案中则选用会计收益率最高者。
