1、自主招商
就是由开发商自行组件招商团队，确定招商目标开展招商业务。自主招商是一种基本的招商模式，
2、委托招商
委托招商是委托中介服务。按照国际先进的经营理念，采用业务“外包”的办法，把一些专业要求高、企业专门投入成本高而效率低的业务外包给专门机构以实现经营效益优化。比如，美国最大的商业地产公司西蒙集团也和商业服务机构建立良好的业务关系，实现部分业务外包，是商业地产专业化的一个发展方向。在实战中，许多开发商认为业务外包以后，企业就不用沾手招商业务了，其实这种想法是不对的，因为受委托招商机构无法替代开发商或物业业主作出经营决策，如工程界面定界、租金定价、合同订立、客户管理等应该由开发商或物业业主自己负责。
委托招商有两个选项：一是委托专业的招商机构招商，在选择这类机构时，应当考察招商的历史和服务的项目，更要考察招商机构的主要招商人员的从业经历和成功案例的难易程度；二是委托商业机构招商，这类机构的成功率不高，因为支持了委托项目会影响这类机构已经在经营的项目。
在委托招商时要做好以下工作：
（1）比较真实的市场数据；
（2）本方的真实意图，包括经营策略等；
（3）比较完整的建筑图纸和配套条件；
（4）明确的招商目标，包括时间、租金、面积、品牌要求；
（5）合理的酬金等。
3、商房合作
这是一种间接招商的形式，商业地产开发商通过和专业商业机构合作，以实现招商的目标。这种合作模式实际上事商业地产开发商付出更大的代价，去谋求招商的成功。在选择这类招商形式时，委托方应当充分考察合作对象的聚商能力、品牌代理商的响应概率，这样才能确保合作成功，在商房合作中要注意以下事项：
（1）合作的类型是以物业的产权或者租期作价，作为合作的条件之一；
（2）导入品牌的数量；
（3）合作的深度，招商、商业运营、管理——资产经营和管理；
（4）分利的办法；
（5）双方的分工和各方承担的责任；
（6）品牌是否输出，如输出该怎样计费。
4、加盟导商
这是在针对在一些项目所在区域缺乏品牌资源的情况下提出一种导入商业资源的新模式，这种模式也可以说是一种间接实现招商的手段。
目前国内连锁商业有许多采用通过加盟的办法来扩大市场份额，这对投资商业物业的人来说，可能是一条实现“经营实心化”的途径，而作为商业地产开发商活项目运营方可以借助加盟的办法，导入项目的品牌商业资源，通过加盟这一非常规的招商手段，迂回地实现招商目标。
在加盟导商时，有以下要点需要注意的：
（1）品牌市场的影响力和品牌的真伪；
（2）品牌使用的费用、回收年限；
（3）培养和辅导、管理技术的输出；
（4）物料的保障供应
（5）带动物业升值和经营的作用评价。
商业地产招商管理策划：\x0d\x0a 招商是企业的第一次营销，要把招商行为放在企业的战略高度上来认识，我们今天所面对的经销商，跟企业一样是行业专家，甚至比很多企业还专业，他们经常要同时接触很多家同类企业，怎么说服经销商就往往成为企业成功营销的第一步。\x0d\x0a 在众多企业争夺眼球的情况下，怎么在这众多广告中跳出来，让经销商和行业的合作伙伴看到它，这是一个非常重要的问题。但许多企业招商行为本身上的误导问题，招商形式和招商方法的单一、雷同，供销双方对话平台的缺失和错位，致使招商的道路越走越狭窄：招商企业认为这种方式不合理，费用太高，效果很差；经销商也不再相信招商的信息，认为招商就是圈钱。招商究竟出现了什么问题，导致供应与需求严重失衡、厂商双方的沟通机制不能对等。\x0d\x0a一、首先看看招商管理的模式有哪些：\x0d\x0a1、拍卖型 \x0d\x0a 一个好的产品通过拍卖的形式可以很快地完成渠道构建、资金回笼。在目前产品同质的情况下，已很难找到这样的产品或概念，"拍卖"的可能性越来越小。 \x0d\x0a2、体验型 \x0d\x0a 再好的产品说辞也不如自己的切身体验。一个产品让经销商、让身边人完成这种体验，从而坚定对这个产品的信心，会是非常有效的一招。 \x0d\x0a3、借势型 \x0d\x0a 新产品借助原有产品的累积效应。在已经拥有某些优势资源的支撑下，整合原来的优势让它集中为新产品招商服务，是一个很好的办法。海王牛初乳的招商应该说是非常成功的。 \x0d\x0a4、样板型 \x0d\x0a 打造样板市场，为经销商提供运作模式。榜样的力量是无穷的，如果有几个扎扎实实的成功样本握在手中，样板市场所取得的成绩和其运作经验就会打消经销商的疑虑，使其对市场充满坚定的信心。 \x0d\x0a5、扫荡型 \x0d\x0a 大资金投入、大面积宣传，在一定范围内掀起大浪。前提是企业要有实力，在企业具备良好的资金背景下，如果能掀起一个浪也能够成功。但采用这种方法切忌不分重点，胡子眉毛一起抓。\x0d\x0a6、公关型 \x0d\x0a 整合各种社会资源为己所用。如江苏凤凰集团2002年8月在无锡召开"中国城镇居民健康饮水研讨会"，会议期间既有研讨会，又有企业的招商会。就引起很大的反响。速战速决型 短时间内完成所有市场的招商。如曼多贝尔鞋垫的招商，在一个月里就完成了所有市场的招商。 \x0d\x0a7、广告型 \x0d\x0a 在大众媒体上频繁发布招商广告。可根据不同风格的媒体，针对其读者群，有机地组合各个版本的招商广告。 \x0d\x0a8、事件型 \x0d\x0a 把产品与某个热点事件联系起来。利用大家对热点事件的关心，将注意力巧妙地吸引过来。 \x0d\x0a9、参会型 \x0d\x0a 通过展览会、交易会进行招商。企业通过这种方式如果能完成自己的造势，比在参会现场的招商影响还要好。 \x0d\x0a10、整合型 \x0d\x0a 把招商当作一个系统工程、一个战略问题，整个招商过程运用多种营销手段。包括企业自身资源的整合、社会力量的帮助等，都可以成为招商中的方法和手段，如果一个企业招商行为处理的非常得当，那它取得的效果将是倍增的。\x0d\x0a \x0d\x0a二、究其原因，在于企业对招商的理解和重视程度不够，致使招商中存在着这样那样的误区：\x0d\x0a误区一：缺乏整体规划。\x0d\x0a 一个好产品，应该能够在比较短的时间里完成招商。如果招商招了很久，不是产品本身的问题，就是企业的招商工作没有做好规划。 \x0d\x0a误区二：广告依赖性太强。\x0d\x0a 认为广告是惟一的手段，只有通过广告才能完成自己的扩张，找不到更好的方法。 \x0d\x0a误区三：不舍得投广告。\x0d\x0a 与上一点相反，很多企业派了大量的营销人员来回摸底盘查确定自己的经销商，从来不投广告。 \x0d\x0a误区四：广告千篇一律。 \x0d\x0a误区五：招商目光短浅。\x0d\x0a 将招商作为投机行为，认为只要把货物转到经销商的仓库里，完成自己的资金回笼就万事大吉了。这种招商的后患非常大，经销商的货物不能在市场上完全销售。对招商企业的影响是致命的。 \x0d\x0a误区六：缺乏沟通平台。\x0d\x0a 很多时候经销商只能通过招商广告、招商信息了解企业情况，双方不能坐到一起对话，更没有机会深入一个企业了解产品的背景、功效以及对方的实力。没有双方的深入沟通作为支撑，盲目决策选择一个产品或经销商都是很有风险的。 \x0d\x0a误区七：招商模式单一。\x0d\x0a 很多企业只看到一两种招商方法，而不能系统运作，通过各个方面的配合完成招商。有些企业的招商版本一年都没有换过卖点和诉求点，整个市场推广的规划没有变更，这种方式不能全面地把企业形象和实力展示给经销商了解。 \x0d\x0a误区八：一招鲜吃遍天。\x0d\x0a 墨守以往的经验对后续招商是不利的，新产品系列推出来以后，企业应该在前期经验教训的基础上大胆创新，尝试新的东西。 \x0d\x0a误区九：缺乏统一布局。\x0d\x0a 各个城市消费能力不一样，如果胡子眉毛一把抓，省会级城市、地级市、小县城同样对待，要在同一时间里解决问题，就不能抓住我们想要的经销商，而且一个县级市场和一个省级市场、一个中心城市和一个非中心城市，其影响力是完全不同的。 \x0d\x0a误区十：缺乏延续效应。\x0d\x0a 在有限的时间里企业往往只能完成第一期招商，之后还要面临继续深入、细化营销市场等后续招商工作，比如把营销网络建到每个地级市甚至每个区域，那么能不能在完成第一期、第二期招商之后，把后续的各个细分市场都抓住？这个问题也要解决好。\x0d\x0a 当企业面对如此众多的招商难题时，由于涉及多种专业手段和工具的运用，招商在很大程度上无法仅仅依赖企业内部的力量来完成，需要引进外脑合作。如招商工作的两个重要元素--有实效、可操作、整合利用各种资源的营销策略和专业化、懂策划的招商团队--就是许多企业的内部资源所难以支持的。\x0d\x0a 招商作为一个系统化的营销工程，需要从方方面面找到招商的手段和支撑点，并需要整个招商产业链的协作。在这个产业链上，最前端的是要招商的企业，第二个环节是招商专业服务机构，第三个环节是媒体，第四个环节是经销商。\x0d\x0a 如果每个环节不能完成增值，从企业传递出来的信息就将衰减甚至消失。\x0d\x0a 这个链条上非常重要的两个环节是招商服务机构和招商媒体。专业的招商服务机构依靠自己的专业能力和核心资源优势，可以帮助企业更清晰地分析市场，更完善地进行招商布局，更有针对性地解决经销商的信心问题；而主流招商媒体集聚了数量庞大的专业性的读者资源，本身就是业界关注的焦点。\x0d\x0a\x0d\x0a三、招商之道究竟是什么？有三点值得注意：\x0d\x0a第一，心态决定成败。暴利时代已经结束，以暴利心态操作肯定是不会成功的，我们应该考虑行业的平均利润；\x0d\x0a第二，适合的才是最好的。行业里最好的经销商、对企业帮助最大的经销商，往往并不是当地最大的，而是最适合企业的，因为它不大，才能跟企业真心实意。\x0d\x0a第三，诚信奠定双赢。既然打算跟经销商"结婚"，就应把自己的家底亮出来，招商之道归根到底还是为人之道，只有双方摆正自己的位置，合作才能够双赢。\x0d\x0a四、从方法上讲，在中国的具体国情下，企业怎样操作才能提升招商的效果？\x0d\x0a要素一：一个可以复制的样板市场。\x0d\x0a 眼见为实，样板市场对于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的样板市场的成功操作对强化经销商的信心最具鼓舞性，而企业通过操作样板市场，总结得失成败，往往也为以后操作全国市场省下了许多成本。 \x0d\x0a要素二：一次成功的新闻营销。\x0d\x0a 招商阶段首先要解决的就是注意力问题，要吸引经销商的眼球队，就要创造良好的舆论环境；要想在众多的招商产品和广告中跳出来，必须具备有效地传播方法。传播到位、传播有效才能让经销商建立信任，在目前招商手法单一，广告雷同性强的市场环境中，传播必须创新。\x0d\x0a 实践中我们发现，如果企业能够综合运用新闻报道和工商广告两大传播手段，双管齐下，协同作战，就能创造最佳传播效能。 \x0d\x0a要素三：一场大型的公关活动。\x0d\x0a 企业必须学会借势，整合各种社会资源为我所用，要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的经销商、已获益的消费者的言行来影响即将签约的经销商，这样效果要好得多，而好的招商服务机构，要有能力帮助企业搭建属于自己的沟通平台，通过策划一次有影响力的公关活动建立畅通无阻的沟通机制，加深双方了解，最终达到吸引经销商并促使他们下决心签订合约。 \x0d\x0a要素四：一本有杀伤力的招商手册。\x0d\x0a 许多好产品、好项目，有时就因为宣传资料的粗糙让经销商失去了信心，或因为招商书内容的欠缺而让经销商摸不着头脑，白白浪费了大好商机。好的招商手册应既是企业招商人员的必备工具，也是经销商判断企业实力、产品科技含量、市场前景、利润回报等问题的重要渠道。无论是设计还是内容，招商手册都需要专业的包装，让它真正发挥"核弹"的作用。 \x0d\x0a要素五：一部有震撼力的电视宣传片。\x0d\x0a 当经销商对企业的实力、背景、产品和负责人不了解时，再多的文字和广告也比不上一部有震撼力的电视宣传片，无论是在经销商对企业直观、全面的认识上，还是树立企业在经销商心目中的形象上，运用电视宣传片都往往能收到奇效。
招商，招志同道合的人，一起发展商业。招商，是快速发展事业的手段之一。可以让你快速获得资金、市场等。招商，就是指争取和引进企事业单位，对自己经营的项目或者产业进行投资，借助企事业单位的资金或者资源来协助自己项目的完成。最后利益分红，产业或者项目借其力量保证完成，对方也或得收入和荣誉。拓展资料：招商外包，就是企业招商的所有事情都可以外包给专业的招商第三方如之道网这样的公司，企业只需要集中力量经营好自身的核心业务，而将渠道拓展全权交付给专业的招商外包团队，包括渠道盈利模型、产品组合策略、招商项目包装、招商项目创意设计、招商项目推广、招商会邀约与执行、招商签单与追款等所有招商环节。
商业地产招商具体是做什么呀？ 就是做向万达广场、永珍城这类购物中心的，招商主要是负责和品牌谈判，包括、租金、租期等等。需要你对市场上各个品牌的风格及各品牌的开店要求熟悉（比如开店的面积、工程条件、周边品牌氛围的要求等）。入门非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要时间沉淀的。这几年商业地产发展很快，购物中心很多，对品牌的争夺很激烈。比你做二手中介肯定有前途的，但是压力也会大。希望对你有帮助，如果你是一个外向，广交朋友的人，就适合。 求高手进，商业地产招商专员前期做什么？ 产业园,怎么听起来像工业园的感觉。 归纳总结为招商二大绝招：一是知己，二是知彼。 知己 个人认为是成为一个好的招商人的基本功和入门之道，其中包括了三点：通变勤（对了，通便要勤） 1、通，自我的包装——如知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等起码的要素应当具备； 2、变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，一家之谈觉得最重要的是反应和应变能力，这是招商人最重要的第一素质能力，其次还要具有良好的分析能力和心理状态； …… 3、勤，资源的积累——招商最大的技巧和窍门其实就在这里，熟悉你的客户资源和行业的特性，说得容易做起来难，要求靠腿、手、嘴、脑层层推进广泛的收集和整理资讯，没有捷径、没有去芜留精，全靠厚积而薄发，成为“有心人”，这是招商人最重要的第二素质能力 什么是招商？什么是商业地产招商？ 商业地产招商的问题和特点 商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。招商时间长，对一般商业地产专案来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的专案没有半年时间是很难招满的。从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对专案不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。 关于商业地产招商存在的问题。 第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。 从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它专案可以洽谈，但是对这个专案又吃不准（当然这有可能是专案自身造成的原因）；第三种就是觉得专案还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得专案挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。 出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是专案没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少专案仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产专案都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。 确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。实际上现在很多专案对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。现在看很多专案的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能经营下去，不是看眼前的租金，而是要看两到三年之后的租金，那时候的租金基本上会是稳定的。 招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5％的调整。开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间，现在除了面积比较大一些的主力店之外，一般的店租约就是三年时间，三年期间会有很大的变化，或者可以在到了三年时间的时候把租金稍微调高一些。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。 第二关于租约的问题。有的专案被商户看中了，但是总是磨蹭不愿意签约，或者没过几天就又推翻了，这其中租约上的问题占了很大的成分。现在租约上存在的问题就是发展商不愿意签，希望有多一点的利益，租约制定明确有好处，发展商会获得广大商家的信任；另外一点导致租约不签的原因是发展商对合同不够重视，合同中经常会遗漏很多东西，很多表面的东西在合同上都没有体现出来，而这些内容确实又是经常会碰到的；发展商基本上是在追求简单化，只要商家每个月能缴纳足够的租金就可以了，发展商不想搞得太复杂。 新浪商业地产招商中心可以做什么？ 核心业务模式可分为三大部分： 1）线上服务：通过百度品牌专区，新浪首页、中国房地产电商服务网站EJU平台三大专业网站在线上释出品牌商家拓展需求和商业专案招商资讯； 具体包括：新浪首页资讯释出；百度品牌专区宣传推广；EJU房产电商门户宣传推广 ；新浪商业地产首页推荐；乐商E讯EDM投放直达；《乐商》、《商业地产观察》杂志报道。 2）线中服务：通过商业地产专业资料库提供消费市场调研资讯 、商业地产专案诊断提供商业竞争环境分析、通过中国乐商会商家资源库汇入乐商会品牌商家 、400专业呼叫中心提供专业咨询服务、新浪招商中心专案库汇入海量商业专案资讯 ； 具体包括：开通新浪招商中心电子招商渠道；CRIC专业商业地产资料库支援 ；克而瑞专业商业专案诊断服务；400电话提供专业招商咨询服务；资料库营销，手机简讯群发。 3）线下服务：线上下进行需求对接，促成开发商和品牌商家洽谈签约。 具体包括：中国商业地产找招会 ；商家品鉴团（暨专案品鉴会）；DFOM商用不动产年会 ；大师沙龙 ；总裁沙龙。 商业地产招商流程, 商业地产招商策略 1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商物件； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业专案部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业专案部进行客户分类、确定重点； 10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议； 商业地产招商策划 商业地产招商策划尚格名称招商定位 一、 株洲概况 1、 市区概况 株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联络华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。 株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，多年来，出口创汇一直居湖南省首位，是中国33个外贸综合出口商品基地之一。株洲市具有较强的综合经济实力。006年全市生产总值突破600亿元大关，达605.3亿。人均GDP为16526元。 2、 天元区概况 株洲高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，规划区总面积35平方公里。建区十多年，株洲高新区的变化日新月异，已发展成为一个规划布局科学合理、基础设施完善配套、高新技术产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城区。2004年，被评为“湖南省十大投资环境诚信安全区”，2005年，被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区拥有各类企业898家，其中高新技术企业129家（已成功申报国家“863”专案17项），三资企业68家，上市公司8家，已形成新材料、光机电一体化、电子资讯、生物医药四大新型高科技产业。2005年完成地区生产总值97亿元，完成工业总产值238亿元，完成财政收入6.97亿元，在国家53个高新区中排名35位。 3、 06年经济概况及消费点 株州市全年社会消费品零售总额突破200亿元大关，达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。城市和农村分别实现社会消费品零售额129.4亿元和79.1亿元，分别增长16.4%和13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，分别实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别增长16.9%和15.0%。 二、 专案概况 尚格名城位于株州市体育中心东南侧，南临株洲大道，北依湘江，对望石峰公园，西靠庐山路。路经车次有45路，18路，59路等，尚格名城总占地面积800亩，总建筑面积近120万平米，总居住人口可达3万余人。商业面积18.54平米，普通商业面积10.54平米，综合商业面积4万平米，酒店办公面积4万平米，幼儿园面积6000平米，会馆面积1万平米，小学面积2.1万平米。 三、 市场定位 据调查天元区2006年，全区社会消费品零售总额12.75亿 元，住宿餐饮业亿元，批发零售贸易业为消费支柱，分别为3.61亿元，8.92亿元，并且天元区人均生产总值为26411元，消费能力强，。 一期以满足社群住户各种需求的生活配套为主，形成一个小型 社群商业，包含业态有餐饮、超市、便利店、菸酒店、洗衣店、茶楼、运动健身等。 后期随着住宅的滚动开发，形成以娱乐、休闲、购物为特色的卖场区域，如特色女人区，儿童区，酒吧运动区等专业性卖场，在专区内合理的引入满足各社群的生活配套商家。 一期具体商业定位： 4号楼：家装公司及家居行业。 11、12号楼一层及负一层：生活配套区 12、13号一层及负一层：购物区 11、12、13号楼2层：大型餐饮、网咖、健身等面积在500平米以上的商业机构 15号楼：精品商业区 四、 商业定位SWOT分析 1、 优势分析 1、初期招商难度较易，商家对卖场调剂那及相关政策要求不高。 2、资金投入小，只需花费少量的媒体广告及资料制作费用。 3、市场容量大，依托尚格住宅群显性消费者人口规模达3万人以上，随着周边房地产专案的不断开发，入住人口将不断增加，隐形消费人口达10万人以上。 4、周边没有成型的商圈，我商圈能够形成很强的市场聚集效应，营造出与当前社群商业原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念及消费场所，在新旧的消费观念转换上，本专案更倍受现代消费者的关注。 5、现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的物件多数为品牌商户和有感召力的商户。 2、 劣势分析 1、 专案开发周期较长，许多经营户和投资商抱着持币观望的态度。 2、 交通劣势，现经过本专案的公交线路仅59路，18路，45路，商业辐射范围小。 3、 现株洲消费者三大消费地点分别是市中心商圈，芦淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商业氛围，商家品牌、规模，交通方面都存在劣势。 4、 株洲商业空营业用房空置高，06年商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，商业地产呈现供过于求的状态。 3、 市场威胁 1、湘银房地产在距离本商圈1000米处，正在建设一个临街商业中心。 2、庐山春天及庐山恋，城市风景的工程的逼近，预计在今年首期住宅将交房，商铺也可同时交付使用。 五、 招商原则 实行“二个重点四个优先”的基本原则 1、二个重点 1、重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 2、对名家、名企、名品重点招商 2、四个优先 1、厂家优先：厂家直接合作优先答约； 2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； 4、特色专案优先：拥有特色经营专案的商业机构优先引进。 5、租赁面积到500平米以上优先引进 六、 重点招商物件 1、 服装内以品牌生产厂家为主； 2、 市、省内较知名的商业机构，如运动时空，阳光足浴等； 3、 有丰富营销经验的地区级品牌代理商： 七、 招商政策 1、 租金不实行递增，以最后一年租金为标准租金，前几年的租金实行 关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 :fangce. 房地产营销策划文案－请点选：:fangce./Article/Index. 房地产策划方案免费下载－请点选：:fangce./Soft/Index. 商业地产招商 如何返祖 根据地段的好坏可以编制返租的协议，楼主的问题应该是指把商业零售（开发商将商业的房产销售给小业主），切记一定要统一管理，可以给三年内不低于8%的回报承诺。一般做法如下： 一、主力店：一定在首层，虽然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消费额。例如：苹果旗舰店、ZARA、UNI 优力库等。。。 二、看地段及区位做好产品定位：是引进国际一流品牌还是二流品牌。或是：小商品批发市场、可以做中档市场的消费群体。 三、结合餐饮及超市等商业配套。 上述是商业业态分析，建议你找家专业商业地产策划公司做全盘的规划及商业运营，他们有商户资源，可以进行招商的工作，并可以协调开发商与租户、业主（出租房）做很好的纽带。也提供将来商业开业后的运营管理公司顾问服务，从前期、建造、经营、商业物业管理等全面专业服务~~ 怎么返租：在交付后进入装修期，选好黄道吉日开业，统一经营的模式让商家在第一年（养商期）平稳过渡，运营公司需在节日或策划宣传活动，第二年（成长期），第三年（发展期）。具体商业经营模式市场上有很多成功的案例，如：北京西单大悦城、首地大峡谷、深圳的华润永珍城等。 等商户开始赚钱时，可以调整品牌及业态，这时候进行返租，不同意的商户退出，重新更换商户及与小业主谈续约之事。 返租有两种情况，一是向小业主续约，二是与商户续约或是更换商户。 商业地产招商提成制度 1、薪酬：底薪+佣金； 2、招商业绩是指租赁双方签订《租赁合同》，承租方缴纳所承租物业的应缴费用； 3、佣金均为税后计算，税费由公司负责； 4、佣金分为公佣和私佣。 1、底薪（转正后的底薪，幷包含所有补贴） 商业公司总经理、商管部经理、策划主管、招商主管、招商文员、运营专员、招商专员的底薪：按公司现有的编制和行政级别的薪酬体系规定的标准执行； （聘请专案所在当地人，可根据当地的收入水平适当调整）； 2、佣金提成比例 商业公司总经理：公佣---负责的招商专案和内容，当月招商业绩总额的20 %计提； 商管部经理：公佣---按照所负责的招商专案和内容，当月招商业绩总额的8%计提； 策划主管：公佣---专案当月招商业绩总额的2%计提； 招商文员：按公司文职人员相应的工资标准，不享受招商业务提成奖励方案。 四、招商人员的佣金提成规定 招商工作按先后顺序大致可分为两个阶段：一是主力店和次主力店的招商阶段；二是全面驻场招商阶段。根据行业标准，结合公司目前的三门峡专案实际情况，佣金提成方案如下： 1、全面驻场招商阶段佣金提成标准 招商主管/招商专员：将按照专案的总量和难易程度来分解招商任务和制定标准考核基数。 （1）招商主管： 公佣---专案当月招商业绩总额的3%； 私佣---按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxx元； A、当月成交金额xxxx元以下，提成比例为10%； B、当月成交金额达xxxx元，提成比例为15%； C、当月成交金额达xxxx元以上, 提成比例为20%； （2）招商专员： 公佣---专案当月招商业绩总额的2%÷招商专员人数； 私佣---与招商主任的私佣提成比例相同； 2、主力店和次主力店招商阶段佣金提成标准： 主力店和次主力店的佣金提成标准： 1）主力店的合同成交（签定合同，盖章，交纳定金后，实际意义上的招商工作已经完成），但因还没正式开业，合同条款的落实工作需后续跟进，故收到定金后的当月可以实施佣金提成，但只提取应提取的佣金总额的80%，另外20%则到商家实施开业后一个月内发放； 2）佣金的公佣部分的计提标准按以上“全面驻场招商阶段佣金提成标准”中规定的个人应享受的相应比例计提； 3）佣金的私佣部分（即合同第一谈判人、招商主管、商管部经理的私佣）的计提标准按如下方式： 私佣---按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxxx元 A、当月成交金额xxxxx元以下，提成比例为10%； B、当月成交金额达xxxxx元，提成比例为15%； C、当月成交金额达xxxxx元, 提成比例为20%； （备注：因主力店和次主力店招商的特点，所以与全面驻场招商阶段的月任务考核基数不同，平均到每月的任务基数应该要偏小许多。Xxxxx元为参考基数，可以根据专案实际情况进行调整拟定。） 五、佣金发放时间 招商人员当月成交的业绩，当月月底由招商主管统计，经专案商管部经理稽核，再经财务核实，报商业公司总经理复核批准后，随当月工资一同发放。 六、补充说明 1、所有招商人员公佣的计算，如有新的员工加入，当月入职工作不到30天或当月离职的，该员工所属的公佣则不予计算。 2、部门如有招商人员离职，其产生的佣金（公佣、私佣）则以公佣形式发放给招商部进行合理分配。 支援附件一：佣金计算比例说明 1、提取佣金总标的说明： 按照目前行业内签约商户缴纳租金管理办法，一般商户租金缴纳为一次性3个月租金。依照目前招商佣金提取比例一般为招商专案的1.5-2个月租金，因此总的标的提取为签约成交租金的50%。 2、商业公司总经理/商管部经理/策划主管： 三个岗位的工作职能决定，统筹兼顾推广专案的招商进度，因此佣金提取只在总的签约成交租金中提取，考虑工作职责以及贡献程度，总经理提取20%，商管部经理8%，策划主管2%。 3、招商主管/招商专员： 在总签约租金中分别拿出3%和2%，作为奖励分别发放给主管和专员，另外的15%作为考核系数激励招商人员。 附件二：散铺出租的业绩基数计算办法说明 部门每月需完成的面积=总建筑面积的70%÷招商期月数 每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员） 每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×租金均价xx元/㎡ 每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的散铺业绩考核基数 附件三：主力店的业绩基数计算办法说明 部门每月需完成的面积=主力店总建筑面积的70%÷招商期月数 每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员） 每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×主力店租金均价xx元/㎡ 每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的主力店业绩考核基数 商业地产招商有什么方式？ 商业地产招商的方式如下： 1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商物件； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业专案部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业专案部进行客户分类、确定重点； 10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；
招商部门和运营部门的工作各具特点，对人的要求也不一样，接下来从下面几点对招商和运营的工作进行分析：
招商部门是给公司谈生意的，工作的阶段性特点比较明显，短期内承担的压力更大，要求人更有冲劲儿；营运部门的角色是管家，是给公司管生意的，工作全面性的特点更突出，要求人更有韧劲儿。
招商人员要懂市场、懂品牌、懂工程、还要懂得怎样整合和开发资源;营运人员的知识面要求更宽，要关注品牌从进入直至离开商场的整个生命周期，不但要了解品牌，还要帮助品牌（特别是新品牌或刚进入项目所在市场的品牌）适应环境，解决工程问题，一起做营销，做人气，甚至还要帮助品牌协调解决货品配置.（即使是连锁品牌，每个店铺的客人和货品也都存在匹配的差异性、特殊性）和人员安排等内部管理问题。
招商部门的重点在做生意，需要人脉和技巧，工作的技术性强；营运人员重点在管生意，对人的沟通、协调能力要求高，更强调管理能力和工作的艺术性。
招商人员的文字和语言沟通能力当然要强；营运人员不但要能说，能写，还要能编写制度、能设计工作流程、能编制市场营销方案，能整理营运案例。
总之，大型商业地产项目的营运负责人应该像航母的舰长一样，能文能武，从综合和长远来看，运营部门的人更有发展。
大部分人都会去争论招商和运营到底哪个比较重要，其实没有太多的优劣，不管是招商也好，运营也好，只要能力在那，不管哪一个都会有前途以及发展，但是要说工作难度的话，两者的难度都很大，都是需要人脉什么的，还有就是招商和运营其实是连在一起的，不懂得运营，招商也不可能做得好，所以并不存在哪个有发展，哪个前景好的问题。运营是商业的基础，也是基石，一般的要从事商业这个行业的话，那就先做运营，运营做好了做熟练了，有人脉了，你要是在想转行那再转其他的行业，因为内个时候你的专业知识会更踏实，接触的也会很多，而且更加的会了解客户和商户想要的，也就是他们的需求。现在招商也不是很好做，你要是入了招商这一行，你就做不了运营，但是做完运营你却可以做招商，我个人觉得招商的发展前景并不是很好，运用就像职业经理人，从商铺筹备就一直在跟着，从个人买上来看的话，相比招商，运营接触的更多一些，招商都是一个地方一些人脉，换个地方还得重新再来。慢慢的再重新的去积攒人脉，可能等你人脉积攒好了，你又要换地方了，换的地方你之前的人脉还不一定能用上，很是让人头疼。不管做什么吧，自己都得放轻松，不要去太在乎别人说什么，他们毕竟不是你，也不懂你的想法，你的成功也与他们无关，你赚的钱也不会进他们的口袋里去，在生活中，有些朋友是值得你去结交的，她们会帮助你提升自己，再有的就是嫉妒你了，在工作中要经常的去反思自己，多和上级沟通，看看自己哪里做得还不够好，及时的去改正。
近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。但是由于商业地产开发投放的大量资金给企业运营造成极大的压力，套现销售实现利益最大化仍然是保证企业正常运营的首要条件。那么当前房产政策下商业地产的运营模式有哪些呢?目前市场上比较常用的商业销售模式有：产权式长期返租销售、直接销售、培育期返租销售以及带租约销售四种模式。一、产权式长期性返租销售模式开发商将整层划分为几平方米或—二十平方米左右的小面积铺位进行销售，其返租利率一般定在6%—10%(高于银行贷款利率)，且期限长达10—15年，是高收益高风险的运作模式。此模式开发商先委托商管公司进行经营管理，再通过返租的方式从投资者手中获得商铺的经营权，而投资者仍保留产权并获取租金回报投资。适用类型：大型商业物业二、直接销售模式将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺进行直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租又可自己经营，产权明晰容易变现。适用类型：底商、裙楼及商业街的项目三、培育期返租销售模式由开发商自己成立或委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合同取得一般为3-8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可获得6%-8%的平均收益率。适合类型：商业街区及部分集中式商业四、带租约销售模式此模式为“先租后卖”：招商先行，销售在后。通过招商锁定经营商户，使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年限可以收回全部投资、甚至赢利幅度等的情况下，再购买商铺，满足了商家经营、投资者无须招租、商铺减少空置率等各方面的利益和要求。适合类型：地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租力强、租金价格较高的底商、裙楼及商业街等项目
您好亲，商业地产运营 管理是根据不同商业项目的规模、业态和定位,导入开发商自主开发的商业管理模式,对商业项目进行全面、有效的经营管理【摘要】
什么叫商业地产运营管理?【提问】
您好亲，商业地产运营 管理是根据不同商业项目的规模、业态和定位,导入开发商自主开发的商业管理模式,对商业项目进行全面、有效的经营管理【回答】
一、营运：负责环境的整洁，员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；
二、招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；
三、推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯；
四、：业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；出售部分物业使回报期缩短；主力店使物业快。劣势：对主力店招商能力要求极高；回报期长；初期投入资金压力大。【回答】
商业地产有什么运营的模式啊?看完我整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦! 商业地产的运营模式 1、分割出租 开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。 由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。 2、分割出售 分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。 商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。 3、售后返租 分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。 4、地产开发与商业运作同步并存模式 地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。 5、专业担保公司介入投资性房产领域 对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。 产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道保险引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。 商业地产运营模式及风险防范 一、商业地产的概念 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。 二、商业地产运营常用模式 1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用出售后返租，并以高回报租金、若干年后回购为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主(投资者)与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为产权式商铺。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。 2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。 3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营;还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。 4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是万达模式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为订单地产。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。 三、商业地产运营管理 运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。 虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物管。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。 四、商业地产运营中法律风险防范 结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括开发、销售、招商、经营、管理几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险： 1、宏观调控的风险 宏观调控是指利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。 2、规划失误的风险 规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。 3、租金差价风险 开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金;要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。 4、大型商家经营不善带来的风险 若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些优质大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。 5、售后包租带来的风险 采取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。 6、产权分散带来的风险 开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。 7、物业管理中存在的风险 商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。 此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。 商业地产运营模式选择 近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007年,中国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好避风港。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模式提供参考。 目前世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房地产统计年鉴将进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。本文讨论的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 一、商业地产主要运营模式 在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进行运营： 第一,产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为产权人+出租人+管理者，经营者为承租人形成。而产权持有的三元格局，以开发商为产权人+出租人，专业商业运营公司为管理者，经营者为承租人形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。 第二,租售并举。这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。 第三,产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为出售人、小业主为买受人、商业管理公司为管理人、租赁户为经营者/承租人。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。 二、适合模式的选择 以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况而选择。 第一种产权持有模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。 这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离，可提高管理水平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。 第二种租售并举模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。 这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。 第三种产权出售模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发――快速销售――快速回笼――再次开发的循环。这种模式相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。 三、三种模式对比 产权持有 租售并举 产权出售 运营方式 开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利。 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金。 优势 1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险; 2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定; 3、可将物业抵押融资，等待增值。 4、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益; 5、出售部分物业使回报期缩短。 6、主力店使物业增值快。 7、短期可有回报。 8、整体出售销售周期较长，客户少; 劣势 1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报; 2、回报期长; 3、初期投入资金压力大。 4、对主力店招商能力要求极高; 5、回报期长; 6、初期投入资金压力大。 7、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高; 8、不享有地产增值的效益。 适用条件 1、开发商以商业地产为长期经营的资产; 2、资金实力雄厚; 3、拥有优秀经营管理人才。 4、盈利周期短; 5、资金实力雄厚; 6、短期内要求回报; 7、资金实力不够; 8、人才缺乏。 综上所述，商业地产运营模式应把握以下三个关键问题。第一个问题是，开发商或投资商首先要考虑自身是否具备经济实力。自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。根据经济实力的大小，开发商或投资商决定是出售、出租，还是采用其他适合的运营模式。第二个问题是，开发商或投资商考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。第三个问题是，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。只有争取多赢，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。
摘要：商业地产是指作为商业用途的地产，不同于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产。商业地产模式可分为只租不售、直接出售、租售结合这三种模式，规划设计商业地产时，要注意交通体系、高度和荷载、成本控制、物业管理等方面的问题，接下来就和小编一起来看看吧。商业地产模式有哪些一、只租不售这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。2、直接出售这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。三、租售结合这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。规划设计商业地产要注意什么一、交通体系规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。二、高度和荷载不同的产品对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。三、成本控制1、集权控制选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。2、准决算管理所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算，这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。3、从设计上控制成本成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。四、物业管理物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。
所谓商业地产就是指地产公司做的商业项目，通俗上说就是商场或者是购物中心，比如说万达集团的万达广场，恒隆集团的恒隆购物广场，华润集团的万象城等等。所谓招商呢，通俗上讲就是把各个品牌召集到商场里。里面有很多很多的品牌，这些品牌就是由万达的招商专员或者是招商经理招过来的，就是负责和品牌公司谈判，包括租金租期等等。其实发展前景还是很大的 ，现在比较大的地产公司都再往商业地产上转型，所以以后会是一个趋势，混的比较好的话一个招商经理。年薪能过20W。扩展资料：招商原则：招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的。一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。参考资料来源：百度百科-商业地产招商
在招商过程中，开发商手中所掌握的商家资源可以说是有限的，而一些专业招商的机构则掌握大量其商家资源，更重要的实它们对商家的选址要求也很熟悉，地产是指在土地制的范围中用来作为财产的土地，招商是指为项目中带有经营性的物业来需求租户或经营户的一份工作。那么商业地产招商具体是做什么？有什么好的策略吗？ 在招商过程中， 开发商 手中所掌握的商家资源可以说是有限的，而一些专业招商的机构则掌握大量其商家资源，更重要的实它们对商家的选址要求也很熟悉，地产是指在 土地 制的范围中用来作为财产的土地，招商是指为项目中带有经营性的物业来需求租户或经营户的一份工作。那么商业地产招商具体是做什么？有什么好的策略吗？ 商业地产招商具体是做什么 商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，也是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，的主力商户是商场长久发展的中流砥 柱 。 招商主要是负责和品牌谈判，包括、 租金 、租期等等。需要你对市场上各个品牌的风格及各品牌的开店要求熟悉（比如开店的面积、工程条件、周边品牌氛围的要求等）。入门容易，情商要高，但是真正要精通，需要时间沉淀的。 制作招商进度表格，撰写招商策略，查询品牌商家和主力店的情况布局等，熟悉本身项目业态规划、业态分类进行市场调研等。商业地产不同于传统意义上的 房地产 ，它兼有地产、商业、三方面的特征。学好了，成功招商更是一门学问。 商业地产招商有什么好的策略吗 招商是商业地产收益的实现环节，它的成功与否或完成质量的高低，决定了项目的成败和市场价值。商业地产成功招商的八大重点环节。 1．熟知开展商业地产招商的十条原则 2．充分认识招商工作是商业战略实践的发动机 3．成功实现主力店招商是项目整体成功的关键 4．合理确定主力店与经营散户之间的关系 5．完成理想的商业业态经营区域划分 6．确定适当的商业项目租金 7．打造有效的商业地产招商团队 8．有效避免商业地产招商的八大常见错误 以上就是关于商业地产招商具体是做什么以及商业地产招商有什么好的策略吗两个问题的解答。一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。这几年商业地产发展很快，购物很多，对品牌的争夺很激烈。比你做二手 中介 肯定有前途的，但是压力也会大。
一、宣传推广要从商业地产的终级目的出发，为招商、销售、运营服务。商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保商家入驻率达到85%左右；商铺销售任务一年的完成率最低应达到30%—50%，两年内基本销售完成；商业运营也就通过宣传、推广活动间接或直接带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。二、在宣传推广中，应该明确推广目的及审核标准。三、勾绘前景，而非强调实用、优惠。住宅的推广格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降价（优惠）；商业地产不光强调地理上的优势，还需要强调其商业上的前景。四、自抬身价，知名度与美誉度并进，张显品牌魅力。有一些商业地产为了达到迅速招商、销售的目的，频频参加一些展览会，把自己混迹于普通住宅、商场项目中，这样，短期内可能会招揽一些商家，但是也失去了在大众心中商业地产品牌的魅力，使大众对项目的认识等同于商场，失去好奇感，对以后的商铺销售工作及开业运营造成不利的因素。
